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今回のテーマは「築古マンションの売却」についてです。
築30年や40年を超す古いマンションは売却が難しいと思われがちですが、
一概に「価値がない」「売れない」と評価することはできません。
マンションの価格は築年数だけで決まるわけではなく、立地や管理状態、修繕履歴などの魅力を正しく評価することがスムーズな売却へとつながります。
売却活動を本格的にスタートする前に必ず知っておきたい基礎知識や注意点を分かりやすく解説します。
■「築古マンション」に明確な定義はある？
一般的に築年数が新しい物件を「築浅」、古い物件を「築古」と呼びますが、
実はこの呼び方に明確な法的な定義や基準はありません。
・ 木造戸建ての場合
税法上の法定耐用年数は22年と定められています。
「築20年で建物価値がほぼゼロになる」と言われることが多い。
・ RC構造マンションの場合
RC構造（鉄筋コンクリート造）のマンションは、
法定耐用年数は47年とされています。
もちろん、法定耐用年数だけで建物の状態や資産価値を判断することはできません。
定期的な改修工事や適切なメンテナンスが行われているマンションや、 駅近・人気エリアなど希少性の高い立地にあるマンションは、
築40年を超えていても市場で活発に取引され、 「ビンテージマンション」として人気を維持している物件もあります。
立地や管理状態など、買い手にとって魅力的な要素が揃っていれば、有利な条件で売却できる可能性があります。
■築古マンションの懸念点と「耐震基準」
中古マンションを検討する買い手が、建物の価値を見極める目安として特に重視するのが「耐震基準」です。
建築基準法の耐震基準が大幅に強化された1981年（昭和56年）6月より前に建築確認を受けた物件は
「旧耐震建築物」と呼ばれます。旧耐震の物件は、買主様が利用できる住宅ローンの融資期間が短く制限されたり、税制優遇（住宅ローン控除や各種税金の軽減）を受けるために「耐震基準適合証明書」の取得が必要になるなど、資金面でのハードルが上がるため、中古市場では買い手から敬遠されやすい傾向があります。
しかし、管理組合がしっかりと機能している優良なマンションでは、
新耐震基準への適合を目指して耐震診断や耐震改修工事などの耐震化を計画的に進めており、耐震性能の向上に取り組んでいるマンションも少なくありません。
こうした耐震化工事が実施されているかどうかは、物件の状態や資産価値を維持するための重要な要素です。
管理体制や耐震化への取り組みが評価されれば、築年数の古さをカバーし、物件の魅力として買い手へ十分にアピールできる可能性があります。