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今回のテーマは「土地の測量や境界の確定」についてです。
不動産売却を円滑に進め、引き渡し後のトラブルを未然に防ぐために必要な重要知識を解説いたします。
土地の測量や境界の確定
不動産売却では、土地の面積や境界が契約内容と一致しているかを事前に確認しておく必要があります。
特に土地売却においてトラブルの原因となりやすいのが、「土地の面積」や「境界の位置」です。
土地を含む不動産売買では、面積によって売買価格が変動するため、
登記簿謄本（登記事項証明書）に記載されている面積と実際の土地の大きさに差異があると、
大きなトラブルに発展しかねません。
そのため、隣地との境界を明確に確認し、
必要に応じて登記内容を実態に合わせておくことが重要です。
以下では、それぞれの詳細について解説いたします。
土地の測量
土地の面積には、登記簿謄本に記載されている「登記面積」と、実際に計測した「実測面積」の2種類が存在します。
これら2つの面積は数値が異なっているケースが多く、注意が必要です。
不動産取引を進めるにあたっては、このどちらの面積を基準にするかによって、主に次の2つの取引手法に分かれます。ご所有の土地の状態に合わせて、最適な方法を選択することが大切です。
①公簿売買（こうぼばいばい）
登記簿上の面積を基準に取引する方法です。
一般的に広く用いられている手法で、売買代金が事前に確定するため計画が立てやすいメリットがあります。
実際の面積と違いがあっても、引き渡しの際の代金精算は原則行いません。
②実測売買（じっそくばいばい）
実際に測量した面積を基準に取引する方法です。
過去の測量時期が古いなど、登記簿上の面積が現在の実態と異なる可能性がある場合に採用されます。
契約後、登記面積との間に差異が生じた場合は引き渡しの際に代金を精算します。
土地の測量は、土地家屋調査士などの専門資格者が行うため、所定の費用が発生します。
一般的には、売買契約締結後に売主様の責任と費用負担で測量を手配し、
引き渡し日までに実測面積を確定させ、確定測量図を交付する特約を設けて進めます。
境界の確定
土地の計測とあわせて明確にするべき重要な要素が「隣地との境界」です。
通常の宅地においては、土地の四隅などに打ち込まれている杭「境界標」によって示されます。
しかし、境界標の位置が図面と一致していなかったり、塀などを境界と誤認していたりするケースも少なくありません。
そのため、土地家屋調査士に正確な境界線を確認してもらい、実態と異なる場合は
隣地の所有者との話し合いによって解決を図る必要があります。
現地の確認作業にあたっては、隣地所有者の立ち会いが不可欠であることはもちろんですが、
万が一のトラブルに備え、売却を依頼している不動産会社にも立ち会いを依頼することをおすすめいたします。
地積更正登記
実測面積と登記面積に大きな差異がある場合は、引き渡し時までに売主様の責任と負担において実態に合わせた数値へ修正する手続きを行うことがあります。 この手続きを「地積更正登記」と呼びます。
あらかじめ実測面積と登記面積を統一しておくことは、土地売買における将来的なトラブル防止に非常に有効です。
地積更正登記の手続きを行うと、土地家屋調査士が作成した測量図が、新たな地積測量図として法務局に保管されます。
また、新しく境界が確認された際には、境界確定書（筆界確認書）を作成することも必要です。
これらの書類は、隣接する個人の土地所有者様はもちろん、面している道路や水路などの管理者（市区町村などの行政機関）からも署名・捺印（承認印）をいただくことで完成します。
円滑な売却のために
今回ご紹介した確認事項は、いずれも隣地所有者の方々の協力が欠かせません。
また、土地の測量や境界確認には一定の時間がかかる場合があります。
特に古くから所有している土地や境界に不安がある場合は、売却活動前の相談がおすすめです。
事前の準備が、売却後のトラブルを防ぎ、スムーズな取引につながります。